土地は、固定的にして硬直的な自然的特性（地理的位置の固定性、非移動性、永続性、不増性、個別性等）と可変的にして流動的な人文的特性（用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等）を有する。さらに、人間の生活と活動に欠くことのできない基盤と位置づけられる（参考：不動産鑑定評価基準）。
土地は地理的位置の固定性を有するが、地殻変動や水害などにより地形が変化し、水没してしまうこともある。
水域に土砂を投下し、埋立地を造成することで土地を増やせる。
近代における市場経済においては、土地は市場での取引の対象となる。また、土地を売買・所有すると、税が課せられることもある。
土地の価格のことを地価という。地価も、他の財と同様に、需要と供給の相互関係、代替競争関係にある他の財、不動産の価格等によって左右される（参考：不動産鑑定評価基準）。
社会主義体制のもとでは、土地の所有権は一元的に国家に帰属する。
法的側面
法律上は物権の客体であり不動産に分類される。元々一体の陸地を人為的に区分して個別の不動産として扱われる。その土地（不動産）の所有者が国である場合は「国有地」、地方公共団体の場合は「公有地」、個人の場合は「私有地」と称される。隣接する土地との境界線確定で紛争となることは昔から多く見られる。分筆 、合筆も参照されたい。
日本における土地についての基本理念については、土地基本法に定められている。
土地については、財産権が保障される一方で、その公共性から、多くの国で、土地については公共の福祉を優先させるものとされ、使用収益に様々な規制が設けられている。
土地所有権は地上（地表）だけではなく、合理的な範囲内において、その地下（地中）及び空中（上空）に及ぶ。
地下は、建物の地下室、水道、都市ガス、電気、通信、下水道など供給処理施設、道路や鉄道（地下鉄）等のトンネルを敷設するのに用いられている。
地下深い部分については地上付近の利用に殆んど影響が及ばないという観点から、日本では、大深度地下利用に向けた動きもある。
ただ、人類が活用できる地下の深度は、地球レベルでは、ごく表面だけである。
一方、空中についての活用は、航空交通、電波等以外について、地球レベルでは、地表付近だけである。高層建物は、日照等環境、航空交通、電波等への影響等の観点から、規制の対象とされる。

宅地
人間が定住する土地は、「住宅地」と呼ばれる。
商業活動をおこなう土地は、「商業地」と呼ばれる。
工業生産活動をおこなう土地は、「工業地」と呼ばれる。
住宅地、商業地、工業地を参照されたい。
農地
農業を行う土地は、「農地」と呼ばれる。
林地
林業を行う土地は、「林地」または「山林」と呼ばれる。
その他
また、その土地に元々あった自然をそのまま残す場合もある。その場合でも、まったく人の手を加えずに「手付かずの自然（ウィルダネス）」を残すケースと、ある程度の手を加える（外来種の駆除など）ケースに分けられる。大抵の場合、そういった土地の所有者は国や地方自治体であり、所有者はそこを「国（公）立公園」として一般に公開している。世界的にも珍しい生態系が残っている場合、ユネスコによって世界自然遺産に登録されることがある。-->

「引渡」、「占有」等の可能性の観点から、そのような契約の法的有効性については、各国の法令により判断されるところであるが、ここでは詳述を避ける。
1979年の月協定により地球以外の土地の所有は、国家・個人いずれも認められないとされているため、この条約に批准している国家に属する者は所有ができないとされている。しかし2006年現在では批准している国家が極めて少ない。詳細は 宇宙法を参照されたい。